Settore immobiliare a Dubai

Negli ultimi anni il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti è stato all'avanguardia sul piano commerciale. In particolare a Dubai sono confluiti investimenti da tutto il mondo e l'emirato ha riscontrato un notevole apprezzamento. Sebbene la gran parte di venditori e acquirenti immobiliari nel paese si focalizzi sul potenziale d'investimento dei rispettivi immobili e sul tasso di rendimento, sono presenti numerosi aspetti legali di cui essi dovrebbero essere consapevoli. Spesso le parti non si preoccupano degli aspetti legali a cui sono soggette le loro transazioni finché qualcosa non va storto. Nel prosieguo si tratteranno i seguenti aspetti: normative nel settore immobiliare a Dubai; proprietà degli immobili siti a Dubai a nome di stranieri, proprietà in affitto ai sensi del Codice civile degli EAU e disposizione testamentaria relativa agli immobili ubicati a Dubai in ottemperanza alle leggi in vigore in materia di eredità e successione.

Promulgazione della Legge in materia di iscrizione immobiliare e proprietà dei cittadini stranieri di terreni siti a Dubai

Nel marzo 2006, la legge di Dubai n. 7 del 2006 (la "Legge in materia di iscrizione immobiliare") ha concesso ai cittadini stranieri dei diritti relativi alla proprietà fondiaria assoluta o alla proprietà in affitto sul lungo termine (fino a 99 anni) nell'ambito di aree all'uopo destinate. Inoltre, tale legge consente il possesso di una proprietà fondiaria assoluta in qualsiasi parte dell'Emirato alle seguenti persone: cittadini degli EAU e membri del Consiglio di Cooperazione del Golfo; società detenute interamente da cittadini degli EAU o di stati membri del CCG; e società per azioni pubbliche.

È seguita la Disposizione di Dubai n. 3 del 2006 (la "Disposizione"), comprendente i dettagli sugli appezzamenti di terreno nelle aree destinate nel territorio di Dubai dove i cittadini stranieri possono detenere un titolo di proprietà fondiaria assoluta, ovvero possono effettuare locazioni sul lungo termine. Tuttavia, in assenza delle relative mappe, tali aree destinate alla proprietà assoluta, ovvero alla proprietà in affitto sul lungo termine per gli stranieri, non si sono potute identificare facilmente. Copie delle mappe relative alle aree destinate alla proprietà fondiaria assoluta sono state da ultimo consegnate alla stampa locale. Come si prevedeva, i progetti nel settore immobiliare dei tre principali master developer hanno ricevuto lo status di aree destinate alla proprietà fondiaria assoluta per gli acquirenti stranieri. Tali progetti comprendono The Palm, Emirates Hills, Arabian Ranches e Dubailand[1]. Molti proprietari di immobili rientranti in tali progetti - e di altri dei principali developer - hanno già ottenuto lo scorso anno le certificazioni attestanti il relativo diritto immobiliare da parte del Dubai Land Department (il "DLD").

Le società estere che acquistino beni immobiliari a uso commerciale o residenziale nelle aree destinate alla proprietà fondiaria assoluta a Dubai godranno del permesso di sottoscrivere contratti di locazione con qualsivoglia locatario in virtù di una durata da essi stabilita.

Il DLD ci ha confermato che ha avviato l'iscrizione nel proprio Registro immobiliare di locazioni della durata di 99 anni per le aree destinate ed emetterà i relativi titoli di proprietà per tali immobili in affitto sul lungo termine. Ciò è da ricondursi al fatto che le proprietà in affitto sul lungo termine godono tutte di pari diritti rispetto a quelle per cui è prevista una proprietà fondiaria assoluta (ad es. diritto all'ipoteca, diritto di pegno, o interessi relativi a un trasferimento a un terzo) e sono soggette a limitazioni solo da un punto di vista temporale. Sebbene il limite massimo di una locazione sul lungo termine nelle aree destinate sia di 99 anni, come si può evincere dalla Legge in materia di iscrizione immobiliare, il DLD ha stabilito che la soglia minima di iscrizione per una locazione sul lungo termine è pari a 10 anni. Tuttavia il DLD ha affermato che i parametri per l'iscrizione di locazioni sul lungo termine sarebbero stati meglio definiti per mezzo della legislazione futura.

Gli stranieri che acquistano degli immobili che godono di una proprietà fondiaria assoluta a Dubai devono ottenere un visto per risiedere nel paese rivolgendosi al Department of Naturalization and Residency (il "DNR") qualora vogliano vivere presso il loro immobile di Dubai - posto che essi non siano già in possesso di visti di lavoro a Dubai[2]. Le società di diritto estero possono nominare i rispettivi amministratori o altri dipendenti al fine di ottenere dei visti di residenza per degli immobili acquistati dalle società medesime.

Di norma i visti di residenza vengono rinnovati ogni tre anni. Sebbene negli ultimi anni le società estere in buone condizioni finanziarie e le persone fisiche estere senza precedenti penali abbiano di norma ricevuto con una certa facilità dei visti di residenza per i rispettivi immobili, il DNR non si avvale di linee guida per quel che riguarda l'emissione di visti di residenza. L'approvazione o la bocciatura di domande per l'ottenimento di visti di residenza sono a sola discrezione del DNR. Inoltre a coloro che sono in possesso di visti di residenza per gli immobili oggetto di una proprietà fondiaria assoluta, ovvero in affitto sul lungo termine, non è concesso intraprendere un lavoro in virtù di tali visti e queste persone sono tenute a ottenere dei visti di lavoro separati per poter esercitare la propria professione a Dubai.